買房是人生中的大事，因此，交屋前的驗屋絕對不能馬虎。無論是預售屋、新成屋，還是中古屋，如果驗屋時沒仔細檢查，入住後房屋有漏水、管線問題或施工瑕疵，未來不但影響居住品質，維修成本也得自己吸收。

這篇文章帶你一次掌握驗屋流程、常見驗屋方式比較、實用的驗屋點交清單、工具與常見驗屋注意事項，讓你驗屋更加順利。

驗屋是什麼？驗屋流程一覽

所謂「驗屋」，就是在完成購屋簽約後、正式交屋前，針對房屋的結構、格局、設備等進行全面檢查，確認屋況是否符合合約內容、是否存在任何施工瑕疵或安全隱憂。這個步驟不僅攸關居住品質，更涉及法律權益保障，千萬不能輕忽。

根據《預售屋買賣定型化契約》規定，建商在取得使用執照後的 6 個月內，須主動通知買方前來驗屋。注意，驗屋的順序非常關鍵，一定要「先驗屋再交屋」，千萬不要被建商以各種理由要求「先點交再檢查」。只要買方尚未簽署點交文件，房屋的地價稅、房屋稅、水電費等持有成本仍由建商負擔。這點對買方來說，是非常實際的保障。

驗屋保障的不只是屋況，還有買方權益

實務上，如第一次驗屋有瑕疵，可以要求複驗。若複驗後仍有問題尚未修復，買方可要求建商繼續修繕，並安排第三次驗屋。不建議在問題未解決前就草率簽署點交確認書，一旦文件簽下，維權難度就會提高。

除了現場瑕疵，驗屋時也要注意房屋保固範圍與年限。依據政府標準契約，目前建築物保固大致為：

• 主要結構，如樑柱、樓板：15 年
• 防水工程：建議 5 年
• 固定建材與設備，如地磚、門窗、衛浴等：至少 1 年

建議買方在驗屋時向建商索取《屋況檢驗證明書》與相關保固文件，並確認保固起算日為實際交屋日。此外，也務必釐清是否涉及海砂屋、輻射屋等特殊瑕疵。

各類房屋的驗屋時間點不同

不論購買的是預售屋、新成屋，還是中古屋，驗屋時間點略有不同：

• 預售屋：須等建物完工並取得使照後，才進行驗屋。若有客變內容，驗屋時務必帶圖比對，確認實作無誤。
• 新成屋：雖為全新，但因空置時間可能較長，也可能出現裂痕、漏水或管線異常等問題。交屋前一定要檢查詳細。
• 中古屋：老屋問題通常更複雜，須特別注意結構安全、水電管線老化、裝潢遮掩等潛在瑕疵。有必要時可聘請專業驗屋公司協助檢查。

驗屋 5 大流程：掌握每一步，安心入住沒煩惱

驗屋有哪些細節不能忽略？從接到通知到正式交屋，以下整理出最常見的 5 大驗屋流程：

1. 通知驗屋：當建商取得使用執照後，會主動通知買方安排驗屋時間，通常提前 7～14 天告知。買方記得攜帶買賣契約書、格局平面圖、水電配置圖前往。
2. 初次驗屋：建議準備驗屋清單逐項檢查（坪數、牆面、門窗、地板、排水、水壓等）。發現問題要拍照、記錄，彙整成一份「缺失清單」。
3. 修繕處理：將缺失清單交給建商後，對方應依契約約定期限完成修繕（一般為 14～30 天內）。這段期間，買方可保留部分尾款作為建商確實修復的擔保。
4. 複驗：建商通知修繕完成後，買方應再次驗屋，確認問題是否已修復。許多買家也會選擇在交屋當天再做一次「終驗」。
5. 正式交屋：確認無誤後即可進行交屋點交。根據規定，買方在交屋當天仍可保留最高 5% 房價作為「交屋保留款」，待狀況穩定無虞後再補付。

3 大驗屋方式

驗屋主要有 3 種方式：自行驗屋、請室內設計師協助驗屋，或委託專業驗屋公司。各有優缺點，以下逐一介紹：

驗屋方式 1：自行驗屋，預算有限者的首選

自行驗屋最省預算，具備彈性。只要準備基本工具和清單，買家就能自行檢查。缺點是需要大量時間心力與建築知識，若經驗不足，可能忽略肉眼難察的結構裂縫或管線配置錯誤。且缺乏第三方報告，與建商溝通時較難站穩立場。

適合族群：有時間、預算有限、願意自行研究的買家。
注意事項：記得拍照存證、詳列問題，並善用公開資源做足準備。

驗屋方式 2：驗屋公司，最專業也最省事的選擇

交由專業驗屋公司是最穩妥的方式。驗屋師具備營建或機電背景，會攜帶紅外線測漏器、水平儀等儀器，能查出牆面空鼓、防水瑕疵等問題，並提供書面報告與照片。收費依屋況與坪數計價，約落於 NT$15,000-$50,000。

適合族群：預算充裕、重視房屋品質、希望有第三方把關的自住買家。
注意事項：確認驗屋公司是否具備專業背景與評價，並了解報告格式。

驗屋方式 3：設計師驗屋，兼顧裝潢需求的彈性方案

若已決定請設計師裝潢，可同步請設計師協助驗屋。設計師能從日後裝修角度檢查牆面平整、管線配置等。但設計師非專業驗屋師，檢測設備和報告未必完整。

適合族群：已委託設計師裝潢、希望提前了解裝修可行性的買家。
注意事項：確認設計師是否願意協助，必要時搭配自行驗屋補強。

自行驗屋和驗屋公司哪一個比較好？

為了幫助購屋者評估，下方整理了兩種驗屋方式的差異比較：

許多買家也會採取折衷方式，先自行初步驗屋挑出大問題，若屋況很糟再考慮請驗屋公司復驗。

驗屋注意事項：7 大細節別忽略，新屋中古屋都適用！

在交屋前的驗屋階段，若忽略細節，入住後再處理會多花一筆預算。以下幫你整理常見且容易被忽略的驗屋注意事項：

驗屋注意事項 1：水壓與排水狀況

每一個水龍頭都要打開至少幾分鐘，觀察出水量是否穩定，同時注意廚房、浴室、陽台的地漏排水是否順暢。冷氣的排水孔也要確認，避免未來冷凝水回滲。

驗屋注意事項 2：插座與電路安全

攜帶手機充電器或小夜燈，逐一測試每一個插孔是否有電。開關、照明、漏電斷路器需確認是否自動斷電。電話線、網路孔也要試通訊是否正常。

驗屋注意事項 3：牆面與磁磚是否空鼓、裂痕

使用硬幣或小榔頭輕敲牆面與地磚，若聲音中空可能有空鼓問題，日後易脫落。觀察牆角、天花板有無水漬或起泡情形，這可能是漏水的警訊。

驗屋注意事項 4：門窗密合度與五金功能

測試門窗開合是否順暢、鎖具能否使用、窗框與牆體接合處是否有矽膠密封。推拉窗滑動是否順暢、關閉後是否有漏風感。

驗屋注意事項 5：空間格局與圖面比對

帶著格局圖、水電配置圖實際測量各房間尺寸與位置是否與圖面一致。若有客變，務必確認是否如約施工。

驗屋注意事項 6：設備功能與附贈配件確認

一一操作附贈的熱水器、爐具、抽油煙機等設備確認功能。若現場尚未接通水電，應要求提供後續複驗機會。遙控器、鑰匙等物品也要清點並測試。

驗屋注意事項 7：結構安全與漏水檢查

針對屋齡較大的房屋，特別觀察梁柱是否有裂縫或傾斜。牆面補土痕跡可能是掩蓋漏水。最好能安排雨天驗屋，更容易看出滲水問題。

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跟著驗屋清單檢查準沒錯

驗屋過程繁瑣，建議將以下清單印出來或存在手機中，逐一打勾對照，並將缺失處用有色膠帶標示拍照記錄：

自行驗屋必備的 7 種工具

若選擇自行驗屋，事前準備好工具很重要。以下整理 7 種必備驗屋小工具：

驗屋工具 1：捲尺或雷射測距儀

用來量測室內空間尺寸，核對與買賣契約圖面是否一致，也能順便規劃家具配置。

驗屋工具 2：彈珠或乒乓球

放在地面觀察滾動方向，檢測地面是否平整，特別是確認陽台或浴室是否有適當坡度朝向排水孔。

驗屋工具 3：硬幣或小鐵鎚

輕敲牆面或磁磚表面，若有空心聲響可能代表黏貼不良，需請建商修補。

驗屋工具 4：小燈泡與手機充電器

插入插座檢查是否通電正常。搭配試電筆或插座測試器，能進一步檢查接地與電路安全。

驗屋工具 5：可分解衛生紙

投入馬桶後沖水，觀察是否能順利帶走且不堵塞，模擬日常實際使用情況。

驗屋工具 6：彩色紙膠帶

發現瑕疵時，立即在對應位置貼上高辨識度的彩色紙膠帶並拍照記錄，方便與建商對照。建議使用不殘膠材質。

驗屋工具 7：稀釋肥皂水

塗抹在瓦斯管線接頭處，觀察是否冒泡，判斷是否存在漏氣情況，確保居家安全。

驗屋的常見問題

新成屋要驗屋嗎？

答案是肯定的。即使是全新完工，也可能存在肉眼難以察覺的施工缺失（如牆面空鼓、排水不順）。買方透過驗屋及早發現問題並要求修繕，避免入住後才面對麻煩。

驗屋要看日子嗎？

驗屋屬於檢查性質，沒有硬性規定要挑吉日。建議選在白天光線充足的時段，若下雨天驗屋，更容易察覺漏水與排水問題。

驗屋需要驗幾次？複驗有必要嗎？

通常驗屋流程至少包含「初驗」與「複驗」。如果複驗仍有未解決的問題，買方可再要求後續改善。不要在問題未解決時急於點交，否則後續維修將難以爭取。

驗屋發現很多缺失怎麼辦？可以拒絕收屋嗎？

若發現嚴重瑕疵，買方有權暫緩交屋、延後付款，並要求建商限期修繕。只要缺失未改善，買方可以依合約保留尾款不支付作為施壓手段，督促建商履行義務。

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